중국 화교의 부동산 혜택

우리는 세금 내고, 그들은 감면받는다?

대한민국 부동산, 외국인의 무제한 놀이터인가
취득세·양도세·상속세까지… 세금 불공정 실태 전면 분석

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서론: “같은 땅에서, 우리는 규제받고 그들은 감면받는다”

한국인에게는 당연한 다주택 중과, 대출 DSR 규제, 양도세·보유세 폭탄.
그러나 외국인, 특히 중국 국적 화교의 경우는 사정이 전혀 다릅니다.

• 4인 가족이 한국인 → 1세대 간주 → 취득세·양도세 누진 과세
• 4인 가족이 중국인 → 각자 외국인 → 각자 1주택자 취급 → 1% 취득세

거기에 비과세 요건, 상속세 회피, 대출 규제 무력화까지…

이게 과연 공정한가?

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핵심 정리: 화교 부동산 혜택, 무엇이 문제인가?

항목내국인중국 화교 (외국인)

취득세	다주택자 누진 과세 (최대 12%)	각자 외국인 → 모두 1%
양도세	2주택 이상 시 중과	1주택자 기준 적용 가능
비과세 조건	1세대 1주택 + 2년 이상 거주	개인별 비과세 적용 가능
상속세	최고 50% 부담	비거주자 → 회피 가능
DSR (대출 규제)	40% 제한 적용	중국·홍콩 은행 대출 회피

🧨 같은 땅에서 세금 체계는 아예 다른 나라

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1. 세대 개념의 불균형: 외국인은 '각자', 한국인은 '묶음'

대한민국 세법상:

• 한국인 4인 가족 = 1세대 간주
  • 한 명이 집을 사면 → 다른 가족 대출, 취득세 중과
• 중국 화교 4인 가족 = 각자 외국인
  • 모두가 각자 1주택자로 간주 → 모두 취득세 1%

즉, 취득세 회피, 양도세 비과세 혜택, 대출 분산이 전부 구조적으로 가능한 셈입니다.

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2. 양도세·상속세 회피: 세법 틈새의 교묘한 활용

양도세 비과세 요건

• 거주자 요건: 1년 중 183일 이상 국내 거주
• 국적 무관, 외국인도 주소지만 있으면 비과세 가능

중국 화교 가족 4인이 각자 명의로 부동산을 보유한 뒤:

• 국내 주소 등록 → 비과세 혜택
• 팔고 나서 183일 미만 거주 → 상속세 회피

즉, 입국·거주 조작만으로 양도세/상속세를 피하는 시나리오가 실현 가능하다는 점이 지적됩니다.

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3. 대출 규제 무력화: 외국 은행 이용

내국인:

• DSR 규제 (40%) + LTV 제한
• 다주택자 대출 제한, 담보 대출 금지

외국인 (중국 화교 등):

• 홍콩/상하이 은행 대출 이용
• 국내 은행 DSR/LTV 규제 적용 안됨
• 세대 제한 없음 → 아버지·어머니·자녀 모두 각자 대출 가능

외국계 대출 + 비세대 묶음 구조 = 실질적 투기 천국

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4. 공공자원까지 우선 혜택?

중국 화교 대상 기타 혜택 목록 (일부 지역 기준)

항목혜택 내용

정착지원금	3년 이상 거주 시 지원
공공임대주택	우선 순위 배정
유아·보육 지원	국공립 어린이집 무조건 배정
통신비	일부 지방자치단체 감면 혜택
대학등록금	고액 장학금 지원 가능
예방접종비	전액 무상 제공
운전면허 비용	일부 지자체 지원

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5. 건강보험 & 국민연금까지?

2024년 기준 외국인 건보 이용 현황

• 중국인 255만 명 이용
• 총액 1조 109억 원 → 한미 방위비 분담금 수준

국민연금 수급 외국인 1만 명 돌파

• 중국인 비중: 53.5%

 “세금 내는 우리는 배제되고, 혜택 받는 건 그들”

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6. 구조적 문제: ‘열려 있는 문’이 아니라 ‘없는 문’

외국인 투자 유치는 필요합니다. 그러나 국내 국민들과 동등하거나 오히려 더 많은 혜택을 받는 구조는 정상적이지 않습니다.

• 국내인은 세대 간 제한, 외국인은 개별 혜택
• 내국인은 상속세 폭탄, 외국인은 상속 회피
• 내국인은 대출 규제, 외국인은 해외은행 활용

이건 경쟁이 아닙니다. 기울어진 운동장입니다.

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7. 대안과 제언: 형평성과 실익의 균형 필요

제안세부 내용

✅ 세대 판단 기준 일원화	외국인도 '거주지 기반 세대'로 간주
✅ 취득세/양도세 중과 대상 확대	외국인도 동일 기준 적용
✅ 외국계 대출에 대한 규제 강화	DSR 적용 범위 확대
✅ 상속세 비거주자 조항 보완	거주 의도와 자산 규모 기준 도입
✅ 공공 혜택은 '내국민 우선 원칙' 적용	공공자원 배분 시 내국인 중심 원칙 필요

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결론: 혜택이 아니라 ‘형평’을 말해야 할 때

부동산은 단순한 투자 수단이 아닙니다. 국민의 삶의 터전이자 국가 주권의 일부입니다.

지금 대한민국의 세금과 제도 구조는 외국인 부동산 투자자들에게 지나치게 유리하게 설계되어 있습니다.
국내 국민은 규제와 세금으로 짓눌리고, 외국인은 제도적 틈새로 투자 수익을 극대화합니다.

이것이 공정입니까?